Ako si vybrať správnu hypotéku
Úverové produkty sú jedny z najzložitejších na finančnom trhu. Ovplyvňuje ich veľké množstvo faktorov, na základe ktorých môže byť konkrétne riešenie viac alebo menej výhodné. Rovnako, ako je potrebné vyberať a hľadať tú správnu nehnuteľnosť, je teda potrebné venovať pozornosť aj výberu správneho úveru na jej financovanie.
Úrok nie je všetko
Aj keď práve na nízky úrok lákajú klientov reklamy bánk, pri výbere „zdravého“ úveru sa treba zamerať nielen na výšku úrokovej sadzby, ale aj na RPMN, teda ročnú percentuálnu mieru nákladov. V tej sú zahrnuté okrem úroku aj všetky náklady a poplatky spojené s úverom na ročnej báze. Podstatná je tiež doba fixácie úrokovej sadzby či doba splatnosti úveru. Doba fixácie, teda čas, na ktorý sú nastavené konkrétne parametre úveru, totiž ovplyvňuje jeho celkové preplatenie. Pri kratšej fixácii je preplatenie nižšie, stúpa však splátka úveru, čo môže mať negatívny dopad na rodinný rozpočet.
Nebude to na 100 %
Tohtoročnou novinkou je zákon, ktorý zásadne ovplyvnil financovanie bývania – banky v ňom totiž dostali usmernenie, aby postupne znížili pomer úverov so 100% LTV (LTV – Loan to value, t.j. pomer medzi sumou hypotekárneho úveru a hodnotou zakladanej nehnuteľnosti). Väčšina klientov teda dnes dostane hypotéku maximálne do 90 % hodnoty zabezpečenia. Banky ponúkajú možnosť dofinancovania formou spotrebných úverov, tie však vyššími úrokovými sadzbami zvyšujú celkové preplatenie a preto je veľmi dôležitá včasná príprava a plánovanie s dostatočným predstihom.
Koľko vám požičajú?
Ak si chcete urobiť približnú predstavu o tom, koľko peňazí vám banka v rámci hypotekárneho úveru požičia, musíte v prvom rade vedieť, koľko ste schopní mesačne splácať. Táto suma sa vypočíta na základe vášho čistého mesačného príjmu a existujúcich záväzkov, kam patria spotrebné úvery, kredity, povolené prečerpanie na bežnom účte... K faktorom ,ktoré ovplyvňujú maximálnu možnú výšku úveru patrí aj vzdelanie a to, či o úver žiada jedna osoba alebo napríklad manželia.
Počítajte so zmenou
Pri hypotéke ide o dlhodobý záväzok a podmienky úveru sa môžu v budúcnosti zmeniť v závislosti od vývoja úrokových sadzieb. To sa odrazí na výške splátky úveru. V súčasnosti patrí medzi najvýhodnejšie trojročná fixácia –môžete si tak zafixovať výhodnú sadzbu, a neskôr predlžiť fixáciu na päťročnú, čím získate na dlhšie obdobie zaujímavý úrok. Faktom je, že úrokové sadzby do budúcna určite porastú, tempo rastu sa ale nedá predpokladať.
Pripravte sa aj na ďalšie platby
V súvislosti s vybavovaním hypotéky sa treba pripraviť aj na náklady, ktoré vás čakajú na začiatku a počas celého procesu: záloha za byt realitnej kancelárii, vklad záložného práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností či poplatok za poskytnutie úveru. Poskytnutie hypotéky obvykle banka podmieňuje poistením kupovanej nehnuteľnosti, prípadne aj ochranou príjmov pre prípad straty schopnosti pracovať pre zdravotné problémy. Rozumné je pamätať aj na vytváranie dostatočnej finančnej rezervy pre prípad straty zamestnania alebo iných neočakávaných udalostí.
Internet je len začiatok
Ako zdroj základných informácií sú určite vhodné stránky jednotlivých bánk. Ak si chcete urobiť prehľad, môžete využiť aj jeden z najrelevantnejších portálov www.financnykompas.sk, kde sa dajú jednoducho porovnať ponuky hypotekárnych úverov od všetkých bánk, zorientujete sa aj v poplatkoch a preplatení.
Úverové produkty sú jedny z najzložitejších na finančnom trhu. Ovplyvňuje ich veľké množstvo faktorov, na základe ktorých môže byť konkrétne riešenie viac alebo menej výhodné. Rovnako, ako je potrebné vyberať a hľadať tú správnu nehnuteľnosť, je teda potrebné venovať pozornosť aj výberu správneho úveru na jej financovanie.
Úrok nie je všetko
Aj keď práve na nízky úrok lákajú klientov reklamy bánk, pri výbere „zdravého“ úveru sa treba zamerať nielen na výšku úrokovej sadzby, ale aj na RPMN, teda ročnú percentuálnu mieru nákladov. V tej sú zahrnuté okrem úroku aj všetky náklady a poplatky spojené s úverom na ročnej báze. Podstatná je tiež doba fixácie úrokovej sadzby či doba splatnosti úveru. Doba fixácie, teda čas, na ktorý sú nastavené konkrétne parametre úveru, totiž ovplyvňuje jeho celkové preplatenie. Pri kratšej fixácii je preplatenie nižšie, stúpa však splátka úveru, čo môže mať negatívny dopad na rodinný rozpočet.
Nebude to na 100 %
Tohtoročnou novinkou je zákon, ktorý zásadne ovplyvnil financovanie bývania – banky v ňom totiž dostali usmernenie, aby postupne znížili pomer úverov so 100% LTV (LTV – Loan to value, t.j. pomer medzi sumou hypotekárneho úveru a hodnotou zakladanej nehnuteľnosti). Väčšina klientov teda dnes dostane hypotéku maximálne do 90 % hodnoty zabezpečenia. Banky ponúkajú možnosť dofinancovania formou spotrebných úverov, tie však vyššími úrokovými sadzbami zvyšujú celkové preplatenie a preto je veľmi dôležitá včasná príprava a plánovanie s dostatočným predstihom.
Koľko vám požičajú?
Ak si chcete urobiť približnú predstavu o tom, koľko peňazí vám banka v rámci hypotekárneho úveru požičia, musíte v prvom rade vedieť, koľko ste schopní mesačne splácať. Táto suma sa vypočíta na základe vášho čistého mesačného príjmu a existujúcich záväzkov, kam patria spotrebné úvery, kredity, povolené prečerpanie na bežnom účte... K faktorom ,ktoré ovplyvňujú maximálnu možnú výšku úveru patrí aj vzdelanie a to, či o úver žiada jedna osoba alebo napríklad manželia.
Počítajte so zmenou
Pri hypotéke ide o dlhodobý záväzok a podmienky úveru sa môžu v budúcnosti zmeniť v závislosti od vývoja úrokových sadzieb. To sa odrazí na výške splátky úveru. V súčasnosti patrí medzi najvýhodnejšie trojročná fixácia –môžete si tak zafixovať výhodnú sadzbu, a neskôr predlžiť fixáciu na päťročnú, čím získate na dlhšie obdobie zaujímavý úrok. Faktom je, že úrokové sadzby do budúcna určite porastú, tempo rastu sa ale nedá predpokladať.
Pripravte sa aj na ďalšie platby
V súvislosti s vybavovaním hypotéky sa treba pripraviť aj na náklady, ktoré vás čakajú na začiatku a počas celého procesu: záloha za byt realitnej kancelárii, vklad záložného práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností či poplatok za poskytnutie úveru. Poskytnutie hypotéky obvykle banka podmieňuje poistením kupovanej nehnuteľnosti, prípadne aj ochranou príjmov pre prípad straty schopnosti pracovať pre zdravotné problémy. Rozumné je pamätať aj na vytváranie dostatočnej finančnej rezervy pre prípad straty zamestnania alebo iných neočakávaných udalostí.
Internet je len začiatok
Ako zdroj základných informácií sú určite vhodné stránky jednotlivých bánk. Ak si chcete urobiť prehľad, môžete využiť aj jeden z najrelevantnejších portálov www.financnykompas.sk, kde sa dajú jednoducho porovnať ponuky hypotekárnych úverov od všetkých bánk, zorientujete sa aj v poplatkoch a preplatení.