Svojpomocná rekonštrukcia bývania sa môže predražiť

Plánujte a počítajte s rezervou

Prvým krokom, ktorým rekonštrukciu bývania začneme, je dôkladné rozplánovanie rozpočtu. Okrem jednotlivých položiek však musí obsahovať aj kolónku so započítanou rezervou vo výške 10 – 20 %, prax totiž ukazuje, že takmer každá rekonštrukcia sa v konečnom dôsledku predraží a niekedy môže ísť aj o tisíce eur. V druhom kroku vyberáme spôsob financovania. Ak pôjdeme do úveru, je potrebné si vopred zistiť a overiť reálne možnosti získania aj čerpania. V tomto kroku dobre poradí finančný sprostredkovateľ, zohľadní finančné či rozpočtové možnosti klienta, nebude mu ako prvú z alternatív ponúkať úver.

Zároveň platí, že financie treba mať zabezpečené ešte pred začatím rekonštrukcie. Pri niektorých typoch úverov, v kombinácii s ďalšími parametrami, ako napríklad práca na živnosť, sa môže proces vybavovania úveru predĺžiť aj na mesiac i viac. Rovnako musí mať klient potvrdené bezchybné splácanie úverov, ak už iné úvery má. Platobnú disciplínu si banka overuje v Úverovom registri po podaní žiadosti o úver.

Akonáhle máme ujasnené, koľko nás bude rekonštrukcia stáť a z akých zdrojov budeme čerpať financie, prichádzame do tretej fázy príprav – oslovenie majstrov a nákup materiálu. „V opačnom poradí často dochádza k problémom, prieťahom a neúplným riešeniam,“ varuje odborník.

Na prerábku za vlastné si treba sporiť roky vopred

Rrekonštrukcia, rovnako ako aj kúpa auta, patrí medzi ciele, ktoré sa počas života periodicky opakujú. Analytici odhadujú, že majitelia nehnuteľností rekonštruujú v priemere každých sedem rokov. Preto je potrebné neustále vytvárať tzv. strednodobé prostriedky, či už formou stavebného sporenia, alebo pravidelným investovaním do podielových fondov.

Výška sporenia je pritom individuálna a odvíja sa od rozpočtu danej rodiny, hodnoty nehnuteľnosti a ceny plánovanej rekonštrukcie. Mala by však kopírovať pravidlo ideálnych finančných mier, kde 10 % z príjmu smerujeme do rezervy, 20 % na zabezpečenie na dôchodok a tvorbu dlhodobých aktív, maximálne 30 % vyčleníme na splátku úverov, či pôžičiek a nie viac ako 40 % vložíme do pravidelnej mesačnej spotreby.

Pozor na finančné pasce, na ktorých prerobíte

Najčastejšou finančnou pascou pri obnove bývania je predraženie. Spôsobuje ho jednak neznalosť cien práce či materiálov, ale aj postupné pridávanie položiek už počas realizácie, množstvo „doplnkov“ dokúpených v priebehu prác, hoci v pôvodnom rozpočte zohľadnené neboli.

Problém môže rovnako nastať, ak začneme s rekonštrukciou aj keď nemáme stopercentne vysporiadané finančné zdroje.  Napríklad, banka nám nemusí schváliť úver v plnej výške, alebo ho schváli s vyšším úrokom. Ďalšou príčinou predraženia môže byť aj svojpomocná rekonštrukcia. Základným predpokladom je, že sme dostatočne zruční, no tiež si treba zvážiť, či mzda, ktorú by sme zarobili v čase prác na byte nie je vyššia ako suma, ktorú  by sme zaplatili majstrom za prácu.

Usporiť sa dá napríklad na získaných zľavách na materiály, či na prácach objednaných u menších firiem alebo živnostníkov. Pri každej jednej úspore si však treba zvážiť, či nejde na úkor kvality alebo výsledného efektu. A ak je extrémne osekávanie nákladov, či svojpomocné riešenie všetkých prác jediným riešením, zrejme nie je vhodný čas a ani finančná situácia. Lepšie pre rozpočet bude nejaký čas počkať, sporiť si a pustiť sa do obnovy bývania vo finančne priaznivejšom období.

Výhody a nevýhody jednotlivých spôsobov financovania rekonštrukcie:

Vlastné zdroje: 

Prerábať bývanie za vlastné je bez diskusii najekonomickejším riešením, neplatíte poplatky ani úroky banke, rekonštruujete iba pokiaľ vás pustí rozpočet. Na druhej strane treba myslieť aj na to, aby vám aj po zaplatení rekonštrukcie ostali na sporiacom účte a v rezerve dostupné prostriedky minimálne vo výške šesťnásobku mesačných výdavkov domácnosti.

Hypotekárny úver

Ak ide o rekonštrukciu v hodnote tisícov eur, hypotekárny úver je druhou najekonomickejšou voľbou. V prípade, že na vašej nehnuteľnosti ešte nemáte hypotéku, alebo je výška hypotéky o 20 – 30 % nižšia ako hodnota nehnuteľnosti, môžete požiadať o hypotéku v banke, pri ktorej niektoré z bánk nepožadujú zdokladovanie použitia prostriedkov.

Pri úrokových sadzbách v rozmedzí 1,20 až 2,99 % sa môžete dostať aj k úveru s fixovaným úrokom na 10 rokov. Postupne, keď nasporíte dostatočné rezervy, môžete úver predčasne splatiť. I keď odporúčame radšej dlhšiu dobu splácania, aby klient získal čo najväčší priestor na nasporenie.

Stavebné sporenie

V prípade, že máte staršiu zmluvu stavebného sporenia, ideálne aspoň šesť rokov, dostanete sa k tretiemu najekonomickejšiemu riešeniu - stavebnému úveru. Úroková sadzba sa tu v niektorých prípadoch približuje sadzbe hypotekárnych úverov. Platí to predovšetkým pri zmluvách nad šesť rokov a nasporenou polovicou čiastky, ktorú na rekonštrukciu potrebujete.

Výhodou oproti spotrebnému úveru je aj to, že môžete úver nastaviť na takmer rovnakú dobu ako pri hypotekárnych úveroch. Pozor si však dajte na zmluvy čerstvo uzavreté bez nasporených prostriedkov – tu sa úrokové sadzby dokážu vyšplhať k 6 – 7 %. Väčšinu doby splácania úveru tak platíte len úroky, čo z hľadiska celkových nákladov môže tento úver zaradiť medzi stredne výhodné spotrebné úvery. 

Spotrebný úver  

Toto riešenie je z úverov najjednoduchšie a najrýchlejšie, nevýhodou sú však veľmi vysoké úroky. Dostať sa dá aj na úroveň 3,50 – 6,50 %, avšak priemerný úrok pri týchto úveroch býva na úrovni 8 – 14 %, v závislosti od vašej bonity a ďalších parametrov. Okrem vysokého preplatenia je nevýhodou spotrebného úveru aj pomerne krátka doba, na ktorú si môžete peniaze požičať a to maximálne osem rokov.

Nebankové úvery

Ak vám z nejakých dôvodov nevyšla žiadna z predošlých možností a obzeráte sa po nebankových úveroch, radšej si zvážte či s rekonštrukciou radšej nepočkáte a usporíte si aspoň časť prostriedkov. Platiť úroky často presahujúce 20 %, vysoké poplatky za omeškanie rekonštrukciu poriadne predražia a môžu byť pre domácnosť likvidačné.